Петербург рискует столкнуться с дефицитом квартир в новостройках
Объём жилого строительства в Петербурге за последние пять лет сократился вдвое, следует из данных ЕИСЖС. При нынешнем уровне спроса всё, что возводится сейчас, может быть реализовано в течение трёх лет. Если спрос вырастет, город столкнётся с нехваткой предложения. Данную информацию сообщает портал DP.RU.
Сейчас в Петербурге строится чуть более 5 млн м² жилья. Показатель снижается несколько лет подряд, вслед за ним падает и ввод. Участники рынка допускают, что в ближайшие годы застройщики будут сдавать по 1,2 млн м² ежегодно — это более чем вдвое меньше, чем в 2025 году. Смольному даже пришлось обратиться в Минстрой с просьбой уменьшить целевой показатель регионального проекта «Жильё» на 2026 год примерно на 1 млн м². По соглашению с федеральным ведомством город должен был сдать около 2,6 млн м², однако к середине августа ввели только 0,87 млн м² против 1,53 млн за аналогичный период прошлого года.
Динамика запуска новых проектов также идёт вниз. С января по июль 2026 года девелоперы вывели на рынок около 641 тыс. м² нового жилья — на 42% меньше, чем годом ранее. Покупатель пока дефицита не ощущает: из общего объёма строящегося жилья 44% остаётся непроданным, а по 16% продажи не открыты. Запас нереализованных площадей приближается к 3,1 млн м². По оценке консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в 2026 году в агломерации будет продано около 2,5 млн м², из которых примерно 1,3 млн придётся на Петербург.
Участники рынка предлагают разделять дефицит предложения и общее сжатие рынка. Сейчас уменьшается не только объём новых проектов, но и платёжеспособный спрос, под который девелоперы рассчитывают финансовые модели. Сценарий, при котором через несколько лет в Петербурге просто закончатся квартиры, считают маловероятным. Скорее сократится выбор в отдельных сегментах и локациях, а часть спроса переместится в Ленобласть. В соседнем регионе строится почти столько же жилья, сколько в городе, но продано лишь 24% этого объёма, а по 44% продажи ещё не открыты. На объекты со сроком ввода в 2031 году и позднее в Петербурге приходится 93 тыс. м², в Ленобласти — 932 тыс. м².
«Дефицит метров агломерации рынку не грозит. Предложение по-прежнему перераспределяется между Петербургом и Ленинградской областью», — говорит директор по развитию ГК «Едино» Максим Жабин. Причин, по которым девелоперы осторожнее относятся к новым проектам, несколько. Сильнее всего на решение о старте влияют стоимость проектного финансирования и состояние спроса. Замедление продаж ухудшает экономику действующего проекта и повышает порог для запуска следующего. Дорогая ипотека ограничивает платёжеспособный спрос, эскроу-счета наполняются медленнее, финансирование обходится дороже.
Универсального уровня распроданности, после которого экономика проекта становится неустойчивой, нет, обращает внимание генеральный директор STAVNI Александр Свинолобов. Он зависит от финансовой модели, стоимости кредита, темпов строительства и первоначального графика продаж. «Совершенно необязательно стремиться продать весь дом задолго до ввода — часть предложения на высокой стадии готовности может реализовываться по более высокой цене», — говорит он. К стоимости денег добавляется рост себестоимости, включая стоимость земли. Крупных свободных участков под жильё в городе осталось немного. Альтернативой становится редевелопмент, требующий затрат на снос, инженерную подготовку и перекладку сетей.
Отдельная статья расходов — социальные обязательства. Вместе с жильём девелоперу приходится строить школы, детские сады, дороги и инженерную инфраструктуру. «В точечной застройке они ложатся на один дом целиком. Распределить их на несколько очередей и на несколько лет продаж не получается. Поэтому точечный проект в городе выходит тяжелее проекта с несколькими корпусами», — отмечает Максим Жабин.
Сокращение строительного задела происходит в момент, когда спрос перестал снижаться. По предварительной оценке консалтингового центра «Петербургская недвижимость», за три квартала 2026 года объём сделок приблизился к 2 млн м² — это на 4% больше, чем за аналогичный период прошлого года. «На динамику рынка продолжат влиять растущая стоимость строительства, темпы наполнения эскроу-счетов, покупательная способность населения и доступные инструменты покупки», — говорит директор КЦ Ольга Трошева.
Если спрос способен измениться за несколько месяцев вслед за ставками и доходами, то предложение такой скоростью не обладает. Чтобы увеличить объёмы, девелоперу необходимо подготовить землю, пройти согласования, получить разрешение и обеспечить проектное финансирование. До появления нового дома на рынке пройдёт несколько лет. «Проблема возникнет, если две кривые разойдутся: спрос снова начнёт расти, а предложение продолжит отражать решения о сокращении стартов, принятые несколькими годами ранее, — рассуждает исполнительный директор Restate.ru Андрей Добрый. — Причём статистически Петербург и тогда может не выглядеть городом без новостроек. Часть спроса заберёт Ленинградская область, часть покупателей откажется от сделки, часть перейдёт на вторичный рынок».
Сокращение новых стартов уже отражается на объёме предложения. По данным TrendAgent, за первое полугодие 2026 года на рынок Петербурга и Ленобласти вышло на 20% меньше нового жилья, чем годом ранее. При этом 52% новых стартов пришлось на Ленобласть. Объём предложения непосредственно в Петербурге опустился ниже 2 млн м² — это минимальный уровень за последние 10 лет. Девелоперы осторожнее подходят к запуску следующих очередей: за январь–сентябрь 2026 года в городе продлено 64 разрешения на строительство против 34 годом ранее. Сроки выхода следующих корпусов чаще сдвигаются. Сокращение предложения происходит неравномерно: массовый спрос всё заметнее смещается в Ленобласть вслед за более доступным жильём. Поэтому на горизонте нескольких лет основной риск для Петербурга связан не с физической нехваткой квартир вообще, а с сокращением доступного предложения внутри города.
